PlanID 20250003 – Varsel om oppstart av detaljreguleringsplan og forhandling om utbyggingsavtale for Høgåsen Panorama – gbnr. 7/15 og 7/191 (m.fl), Enebakk kommune

I medhold av plan- og bygningsloven §§ 12-3 og 12-8 varsles med dette oppstart av detaljregulering for Høgåsen Panorama, gbnr. 7/15 og 7/191 m.fl i Enebakk kommune. PlanID er 20250003
Forslagsstiller er Høgåsen Tomteutvikling AS og plankonsulent er Sweco Architects AS.
Det varsles med dette også oppstart av forhandling om utbyggingsavtale jf. Plan- og bygningsloven § 17-4.

Figur 1 Foreslått plangrense for Høgåsen Panorama.

Hensikten med planforslaget
Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for et attraktivt boligfelt innenfor felt B3, B4, B5 og B6 innenfor områdeplanen for Høgåsen, med blanding av ene- og flermannsboliger samt leiligheter som blir et positivt bidrag til stedsutviklingen i Flateby i tråd med overordnete føringer om fortetting. Planinitiativet viser 224 boliger fordelt på 25.600m2 BRA.
B4 utgjør hoveddelen av planområdet og bebyggelsen skal utformes med tanke på gode uteområder og gode bokvaliteter. Det legges vekt på et variert bomiljø med lekeplasser internt i prosjektet og gode forbindelser til grøntområdene rundt.
Hovedadkomst til B4 vil være via Ringveien fra o_KV1. Adkomstveien vil utformes for å tilpasse seg terrenget samtidig som den må ivareta stigningsforskrift til de planlagte boligene. Adkomstveien skal også skjerme boligfeltet for unødig trafikk. Parkering for beboere i vil være i egne garasjer/biloppstillingsplasser og parkeringsanlegg under leilighetsbygg. Ny fremtidig busslinje sikrer kollektivdekning med kort gangavstand til boligene. Inkludering av felt B6 avklares gjennom planarbeidet, da dette området ligger lite tilgjengelig fra Ringveien.

Arealformål
En foreløpig vurdering vil resultere i følgende arealformål:
§ 12-5, 1: Bebyggelse og anlegg
– Boligbebyggelse – blokkbebyggelse
– Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse
– Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse
– Uteoppholdsareal – lekeplass

§ 12-5, 2: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
– Kjørevei
– Gang/sykkelveg
– Fortau
– Annen veigrunn-tekniske anlegg/grøntareal

§ 12-5, 3: Grønnstruktur
– Grønnstruktur
– Naturmiljø
– Overvannstiltak – infiltrasjon/fordrøyning/avledning

Gjeldende planer
Kommuneplanens arealdel 2015-2027
I kommuneplanen er planområdet del av et større område avsatt til fremtidig boligformål BF18, i tråd med Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus som har utpekt Flateby og Ytre Enebakk som prioriterte vekstområder i Enebakk.
Kommuneplanen er under rullering, og kan delvis innvirke på planarbeidet i form av endringer i kommunale føringer for parkering, uteareal etc. Gjeldende kommuneplan er vedtatt 07.09.2015.

Områdereguleringsplan for Høgåsen (REG432)
Planområdet inngår i områdereguleringsplan for Høgåsen og er regulert som eget felt (B3, B4, B5 og B6) med boligformål. Nøyaktige byggegrenser, arkitektonisk utforming, høyder og grad av utnytting skal fastsettes i detaljreguleringsplanen. Løsning for atkomstvei og avkjørsel fra offentlig vei skal vises og det skal utarbeides en plan for overvannshåndtering.
Figur 2 Foreslått plangrense i rødt stiplet strek, med gjeldende reguleringsplaner i bakgrunnen.

Konsekvensutredning
Planinitiativet er vurdert opp mot plan- og bygningsloven § 4-2 med tilhørende forskrift:
§ 6 Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding
Vurdering: Bolig er i samsvar med overordnete planer.
§ 7 Planer og tiltak etter andre lover som alltid skal konsekvensutredes, men ikke ha melding
Vurdering: Planen omfatter ikke tiltak som nevnt i paragrafen.
§ 8 Planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn (jamfør § 10)

Vurdering: I planprogram for områdeplanen for Høgåsen er det konkludert med at det ikke er nødvendig med konsekvensutredning av området. Under tema «Landbruk» står det at «Planområdet er nesten i sin helhet skog på høy til middels bonitet. Tilnærmet hele arealet er sluttavvirket i 2013. Grunneierne har etter eget ønske valgt å omgjøre arealet fra skogbruksareal til boligformål.» Utredningsbehovet i planen har vært en «kort beskrivelse».

Naturkartlegger var på befaring på Høgåsen sommeren 2024 og har utarbeidet en naturkartleggingsrapport. Den beskriver felt B4 med hovedsakelig ung skog i hogstklasse 2 og 3. Det ble ikke registrert naturtyper på befaring.

I rapporten er det følgende vurdering av naturmangfoldslovens §10:
«Økosystemtilnærming og samlet belastning (§ 10)

En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for.

Ifølge arealplan for Enebakk kommune (Enebakk kommune, 2015) er det planlagt utbygging i enkelte grøntarealer i nærheten av prosjektområdet, og den samlede belastningen på vanlig natur i området vil derfor øke noe. Utbygging av felt B1 og B4 vil legge beslag på en mindre viktig del av et større skogområde. Det er derfor vurdert at den samlede belastningen på vanlig skog i området derfor vil øke i svært liten grad.

Det er ikke registrert prioriterte arter eller utvalgte naturtyper i området. Tiltaket vil derfor ikke være i strid med § 4 og 5 vedr. forvaltningsmål for prioriterte arter og utvalgte naturtyper iht. den kunnskapen en har om området og ikke føre til økt samlet belastning for prioriterte arter eller utvalgte naturtyper.

Det vurderes at en gjennomføring av planen ikke i betydelig grad øker samlet belastning for naturmangfold i området.»

Viktige naturtyper og produktiv skog er ikke det samme, men kartleggingen påpeker at utbygging av feltet vil gi svært liten belastning på vanlig skog i området. Konsekvenseutredningsplikten er også vurdert som ikke nødvendig i overordnet områdeplanplan. Vår samlede vurdering er at det ikke er nødvendig med konsekvensutredning i denne planen.

Konklusjon: Det skal ikke utarbeides konsekvensutredning

Innspill
Innspill til oppstart av planarbeidet sendes til:
anette.rudshaugklemp@sweco.no
eller med brev til
Sweco Architects AS co/Anette Rudshaug Klemp
Norbygata 14
0187 Oslo

Spørsmål rettes til 92 86 28 85.

Frist for innspill er 04.06.2026.
Varslingsdokumentene, samt planinitiativ og referat fra oppstartsmøte er vedlagt, og finnes også på kommunens hjemmesider under Kunngjøringer av planer og høringer. Innkomne innspill besvares ikke direkte, men vil bli lagt ved planforslaget og kommentert av forslagsstiller før den behandles av planavdelingen i kommunen.

Medvirkningsmuligheter
Dette brevet sendes til alle berørte, slik at de som ønsker kan komme med innspill til planarbeidet. Senere vil planforslaget med konkrete løsninger bli lagt ut til offentlig ettersyn med ny mulighet for å komme med merknader.

Planområdet kan snevres inn senere i prosessen uten at dette varsles på nytt.

Vedlegg
Høgåsen Panorama_med gjeldende planer
Høgåsen Panorama_plangrense
Illustrasjoner Høgåsen Panorama
Planinitiativ Høgåsen B4_oppdatert etter oppstartsmøte
llustrasjoner Høgåsen Panorama